Kajian Mendapatkan Jurang yang Luas Antara Kejiranan yang Kaya dan Miskin
Satu kajian baru yang dilakukan di Columbus, Ohio, menunjukkan bagaimana harga perumahan dan nilai kejiranan menjadi terpolarisasi di beberapa kawasan bandar, dengan yang kaya semakin kaya dan yang miskin semakin miskin.
Pasukan penyelidik di Pusat Analisis Bandar dan Wilayah Ohio State University (CURA) menggunakan pangkalan data transaksi perumahan resolusi tinggi untuk menganalisis hampir 480,000 penjualan rumah di kawasan Columbus antara tahun 2000 dan 2015 untuk melihat bagaimana nilai perumahan telah berubah di kawasan kejiranan tertentu.
Penemuan itu, diterbitkan dalam jurnal Analisis Geografi, menunjukkan bahawa beberapa faktor yang lama dipercayai mempengaruhi nilai kejiranan seperti jarak ke pusat bandar, lebuh raya berdekatan, atau tarikan seperti taman bandar, tidak lagi penting untuk mengubah harga rumah di suatu kawasan.
Sebaliknya, apa yang mendorong nilai kejiranan adalah keunikan, kemudahan dan ciri khas setiap kawasan, seperti perniagaan tempatan, sekolah, kadar jenayah dan rangkaian sosial.
Dan ciri-ciri ini menguatkan diri dari masa ke masa, kata Jinhyung Lee, pengarang utama kajian dan pelajar siswazah dalam geografi di Ohio State.
"Lebih 15 tahun, kami melihat jurang antara kawasan kaya dan miskin semakin mendalam dan luas di Columbus," kata Lee.
Hasilnya menunjukkan bahawa pegawai kerajaan perlu memberikan pelaburan langsung di kawasan kejiranan bernilai rendah untuk mengatasi kesan negatif yang menguatkan diri, katanya.
Sebagai contoh, kawasan kejiranan bernilai tinggi secara tradisional, yang merangkumi pinggir bandar (Upper Arlington, Grandview Heights, Bexley), menjadi lebih makmur selama 15 tahun. Kejiranan bernilai rendah di bandar (Linden, Franklinton) kehilangan nilai.
Data menunjukkan kesan Kemelesetan Besar terhadap nilai rumah di kawasan Columbus. Harga perumahan turun dengan ketara di semua bahagian bandar antara tahun 2008 dan 2011, seperti yang berlaku di seluruh A.S. Tetapi pemulihan tidak berlaku sama di seluruh kawasan Columbus.
"Kawasan yang secara tradisional memiliki harga perumahan yang tinggi mendapatkan kembali kerugian yang disebabkan oleh kemelesetan, sementara kawasan lain tidak," kata Lee. "Pemulihan yang tidak setara ini menjadikan nilai kejiranan yang terpolarisasi di Columbus menjadi lebih buruk."
Secara keseluruhan, harga perumahan yang tinggi berkumpul di dekat pusat bandar dan di pinggir bandar, kata Lee.
"Sebaliknya, daerah antara pusat kota dan pinggiran kota memiliki harga perumahan yang rendah, sehingga menghasilkan lanskap harga perumahan berbentuk donat," katanya.
Pasukan penyelidik mengira sejauh mana setiap kawasan kejiranan dari kemudahan utama Columbus, termasuk pusat bandar, sungai terdekat, kampus Ohio State, Columbus Zoo dan taman yang dikendalikan bandar terdekat.
Analisis menunjukkan bahawa jarak dari ciri-ciri ini tidak membentuk corak nilai kejiranan dari masa ke masa, kerana beberapa teori lama menunjukkan bahawa mereka mungkin, kata Lee.
"Ini menunjukkan bahawa sebab mengapa kejiranan menjadi lebih terpolarisasi lebih berkaitan dengan apa yang berlaku di setiap kawasan kejiranan," katanya.
Para penyelidik mendapati bahawa lokasi lebuh raya utama di Columbus, terutamanya U.S. Interstate 71, berbentuk polarisasi. Sebilangan besar kawasan kejiranan terkumpul di sebelah barat I-71, dengan kawasan kejiranan yang lebih miskin di sebelah timur.
"Ini selaras dengan kerja dasar awam dan sarjana sejarah bandar yang mendokumentasikan bahawa lebuh raya dibina untuk sengaja menembusi kawasan miskin, kawasan minoriti dan mengelakkan jalan raya yang lebih makmur," kata Lee. "Ini berfungsi untuk memperkuat lagi pola pemisahan ekonomi."
Penyelidikan menunjukkan bahawa kejiranan bernilai rendah tidak mungkin bertambah baik dari masa ke masa sendiri, menurut Lee.
"Penyelidikan kami menekankan perlunya pelaburan langsung di kawasan kejiranan untuk memicu proses pembangunan," katanya.
Sebagai contoh, pemerintah boleh melabur dalam program latihan pasar kerja di kawasan kejiranan bernilai rendah untuk mengimbangi kesan negatif yang dapat memperkuatkan diri sendiri yang dapat menjadikan kejiranan ini semakin buruk dari masa ke masa, katanya.
Tren polarisasi serupa kemungkinan besar terdapat pada nilai kejiranan di bandar-bandar di seluruh negara, menurut Lee. Tetapi cara yang tepat untuk sampai ke sana mungkin berbeza bergantung pada faktor seperti ukuran bandar dan tahap desentralisasi mereka.
Pangkalan data urus niaga perumahan disediakan oleh syarikat CoreLogic.
Sumber: Universiti Negeri Ohio
